山东省淄博市人民政府


淄博市人民政府关于印发《淄博市城市房屋拆迁估价管理规定》的通知


淄政发〔2004〕165号


各区县人民政府,高新区、齐鲁化工区管委会,市政府各部门,各有关单位,各大企业,各高等院校:
　　现将《淄博市城市房屋拆迁估价管理规定》印发给你们,请认真贯彻执行。
　　《淄博市人民政府批转市房产管理局市物价局〈关于淄博市城市房屋拆迁有关价格标准的意见〉的通知》(淄政发〔2001〕95号)同时废止。

　　 淄博市人民政府
　　 二○○四年七月五日

淄博市城市房屋拆迁估价管理规定

　　第一条　为规范城市房屋拆迁估价行为,维护拆迁当事人的合法权益,根据有关法律、法规和《建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知》(建房字〔2003〕234号),结合本市实际,制定本规定。
　　第二条　本市城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动,适用本规定。
　　第三条　本规定所称城市房屋拆迁估价,是指为确定房屋拆迁许可证规定的拆迁范围内被拆迁房屋及其附属设施的货币补偿金额,根据被拆迁房屋的用途、区位、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。
　　房屋拆迁评估价格,为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬家补助费、临时安置费、停产停业补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬家补助费、临时安置费、停产停业补助费,按照《淄博市城市房屋拆迁管理办法》的规定执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定,协商不成的可以通过委托评估确定。
　　第四条　拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担,估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。
　　第五条　拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。
　　第六条　房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋,原则上由一家估价机构评估。需要由2家或者2家以上估价机构评估的,估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
　　第七条　估价机构由拆迁人和被拆迁人在拆迁公告公布之日起7日内协商或者抽签确定。在规定期限内达不成一致的,由房屋拆迁管理部门指定估价机构进行评估。
　　估价机构确定后,一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
　　第八条　估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。
　　第九条　拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所需的资料,并协助估价机构进行实地查勘等工作。
　　因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘的,估价机构可以依据掌握的有关资料和同类房屋情况进行估价,并由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。
　　第十条　估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产信息的,房地产管理部门应当允许查阅。
　　第十一条　拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
　　拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。
　　拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
　　第十二条　被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。
　　拆迁当事人对被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载有异议的,可以协商解决。对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认;对被拆迁房屋的面积不能协商一致的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
　　第十三条　拆迁估价应当参照当地类似房地产的市场交易价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
　　第十四条　估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。
　　公示期满后,估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
　　第十五条　拆迁当事人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
　　第十六条　拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。
　　拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的,应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的,出具书面通知。
　　拆迁当事人另行委托估价机构评估的,受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
　　第十七条　拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的,自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内,可以向市房屋拆迁估价鉴定专家委员会(以下简称市估价专家委员会)申请技术鉴定。
　　第十八条　市房屋拆迁管理部门应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的市房屋拆迁估价鉴定专家委员会,对拆迁估价进行技术指导,受理拆迁估价技术鉴定。
　　第十九条　市估价专家委员会受理房屋拆迁估价技术鉴定申请后,应当在10日内指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组,对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
　　估价报告不存在技术问题的,应维持估价报告;估价报告存在技术问题的,估价机构应当改正错误,重新出具估价报告。
　　鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。
　　原估价机构应当配合市估价专家委员会做好鉴定工作。
　　第二十条　市估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的,其鉴定意见或者估价结果无效。
　　第二十一条　对有下列行为之一的估价机构和估价人员,依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚,并记入其信用档案:
　　(一)出具不实估价报告的;
　　(二)与拆迁当事人一方串通,损害对方合法权益的;
　　(三)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的;
　　(四)允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的;
　　(五)多次被申请鉴定,经查证,确实存在问题的;
　　(六)违反国家标准《房地产估价规范》和本规定的;
　　(七)法律、法规、规章规定的其他情形。
　　第二十二条　以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的,对所调换房屋的房地产市场价格评估参照本规定执行。
　　本市城市规划区内集体土地上和城市规划区外国有土地上的房屋拆迁涉及的房地产估价活动,参照本规定执行。
　　第二十三条　本规定自公布之日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目,其拆迁估价不适用本规定。



建立独立董事制度　完善公司治理结构　


包国宪　王永纲

　　我国目前已有一千多家上市公司，但考察其运行机制和实际治理水平，离法人治理的实质要求尚有很大差距。因此，近年来完善法人治理结构就成了社会各界关注的热点，也成了证券监管部门工作的重点。在上市公司中引入独立董事、建立独立董事制度正是完善上市公司法人治理结构的有力举措。但是，如何建立富有实效而不是流于形式的独立董事制度，则有赖于我们积极借鉴国外独立董事制度的成功经验和正确认识中国上市公司法人治理机制的特点。

　　
独立董事制度的起源及基本模式


　　独立董事最早出现在美国，是指与公司、股东无产权关系和关联商务关系的董事。1940年美国颁布的《投资公司法》中明确规定，投资公司的董事会中，至少要有40％成员独立于投资公司、投资顾问和承销商。投资公司设立独立董事的目的，主要是为了克服投资公司董事为控股股东及管理层所控制从而背离全体股东和公司整体利益的弊端。经过几十年的实践，独立董事在美英等发达国家各种基金治理结构中的作用已得到了普遍认同，其地位和职权也在法律层面上逐步得到了强化。20世纪80年代以来，独立董事制度被广泛推行。据科恩—费瑞国际公司2000年5月份发表的研究报告，《财富》美国公司1000强中，董事会的平均规模为11人，其中内部董事2人，占18.2％；独立董事9人，占81.1％。西方把独立董事在董事会中比例迅速增长的现象称之为“独立董事革命”。

　　在西方股份公司的治理结构中，其权力机制的制度性安排有二种模式。一种是以美英等国家为代表的一元模式或叫单层模式。其权力结构是由股东大会选举董事会，由其托管公司财产、选聘经营管理班子，全权负责公司的各种重大决策并对股东大会负责。一种是以日本、德国等国家为代表的二元模式或叫双层模式。二元模式中日德的具体权力形式又有区别。日本公司是由股东大会选举产生董事会和监事会，董事会和监事会都对股东大会负责，由监事会对董事会进行监督，并与董事会共同行使对经营管理层的监督制衡。而德国公司是由股东大会选举产生监事会，再由监事会来任命董事会，监事会对股东大会负责，董事会对监事会负责。德国模式中的监事会相当于美英模式中的董事会，但其权力重点在于监督而非决策，而董事会相当于经营管理班子。像法国公司究竟采取一元模式，还是采取二元模式，由公司章程确定，经过对公司章程的修改，两种模式还可以互相转换。

　　从以上分析可以看出，一元模式和二元模式的根本区别在于二元模式的公司内部有一个监督董事会行为的常设机构，而一元模式的公司内部缺乏一个监督董事会行为的常设机构。正是一元模式公司治理结构中内部监督职能的弱化导致了独立董事制度的产生，这也是为什么独立董事制度起源于美英国家的主要原因。当然今天的二元模式公司治理结构中，也建立了独立董事制度，但独立董事的作用以及独立董事制度的特点是不同的。不管哪种模式，独立董事制度的兴起，在完善公司治理结构、提高公司的决策科学化水平及专业化运作和强化公司董事会的制衡，保护广大股东特别是中小股东利益等方面都发挥了极其重大的作用。这正是“独立董事革命”的重大意义，也是独立董事制度的生命力所在。

　　
中国公司治理的特点及独立董事的作用


　　中国上市公司绝大多数是由国有大中型企业改制转换而来的。这种背景就决定了其产权结构的特点，也就决定了公司治理结构中的制衡机制和权力形式。认识这些特点，有助于我们正确理解中国独立董事制度的意义及作用。

　　我国公司治理的现状与独立董事制度相结合形成以下特点：

　　1.在国有股权最终所有者空位条件下的独立董事制度。由于国有企业没有最终委托人，管理经营国有企业的是形形色色的代理人，以行政授权为基础的国有企业代理链使国家对公司的控制表现为行政上的超强控制和产权上的超弱控制。国家在产权上的超弱控制导致行使国有资产管理职能的政府部门对选择企业经营者实际上并不负有明确的责任，自利动机使政府官员选择企业经营者的权力成为名副其实的“廉价投票权”，形成“内部人控制”局面就是一种自然的逻辑。这实质上是代理人垄断了国有企业的剩余控制权，而国家作为所有者事实上只是成为与剩余所有权相关的剩余风险承担者。因此，在这种条件下建立独立董事制度有着特别重大的意义。一方面可以与国有产权代理人董事形成一种制衡，防止内部人控制发生，另一方面可以增强董事会的独立性，强化其企业财产的控制。这实际上是与国有资产行政管理部门形成了一种隔离层，从而弱化了国有资产的行政性超强控制，有利于真正意义上的政企分开。

　　2.在一股独大股权结构基础上的独立董事制度。据上海证券交易所的一项调查表明，目前我国上市公司股权的集中程度相当高，仅国家股、法人股的比例就高达60％以上，董事会成员的50％以上来自第一大股东。这正是中国证监会领导人称之为内部人控制下的一股独大现象，这种股权结构在短期内也不会有大的改变。为防止这种内部人控制下的一股独大现象愈演愈烈，必须引入独立董事制度，并要明确规定这种治理结构情况下独立董事的比例并依法扩大其权限，在代表全体股东利益和公司整体利益前提下，特别强调独立董事代表中小股东的利益，从而提高公司董事会治理的公正性。

　　3.在双层治理框架下的独立董事制度。我国公司治理结构是沿用大陆法系国家的二元模式的，即在公司内部存在一个常设的监督机构——监事会。因此，再引入独立董事会，其监督职能的具体方式应有所不同，监督的内容也应有所不同。独立董事的监督应在法律层面。在董事会内部，应以对董事会决策的合法性、公正性、独立性以及战略、人事、薪酬等重大问题的决策进行监督，而监事会应在公司内部的治理层面，重点是在财务方面予以审计监督，以保证董事会有关财务决策有益于公司的整体利益及管理层能有效地执行董事会的财务决策。

　　4.独立董事具有双重身份。作为独立董事，他一方面代表全体股东和公司整体利益，为股东利益最大化目标而进行工作，从而获得自身的经济利益；另一方面，他又是独立于股东、公司以及一切与该公司有关联的实体和商务活动的。他是根据国家有关法律法规，依法进行监督。从这个意义上讲，独立董事又是国家证券管理工作向上市公司内部的一种延伸。作为全体股东利益的代表，只有为股东谋得最大的利益，而作为国家证券监管工作向公司内部的延伸，独立董事应具有良好的公众形象，切实发挥应有的作用，保障公司依法治理。上述两方面都能提高独立董事人力资本的价值。这一利益驱动机制是独立董事坚持诚信和勤勉义务的根本动力。因此，根据中国目前市场化水平和公司治理文化现状，人力资本社会评价机制是保证独立董事独立性的重要机制。在挑选独立董事的时候，其受教育程度、社会地位、个人财产、社会声誉都应成为考察的重要内容，以提高其机会成本，而职业经历和专业水平相对较为次要。这种特别重视独立董事素质和社会地位的个人条件，正是中国独立董事制度的一大特色。

　　
强化独立董事制度的基础条件


　　要在我国建立起富有成效的独立董事制度，不但要做好建立独立董事制度本身的一些具体工作，而且要从根本上奠定独立董事制度发挥效力的制度基础以及这些制度基础得以强化的条件。

　　建立和完善有关独立董事制度的法律体系。主要从四个层面着手：一是修改《公司法》。为适应新的情况，促进独立董事制度的形成和健康运行，应增加有关独立董事在董事会成员中的比例以及权利、义务、职责、作用的法律条文，而这些条文是制定有关独立董事具体法律法规的指导原则。二是由中国监督会等部门制定有关法规。对独立董事任职条件、产生程序，发表意见的原则以及薪酬等问题作出原则规定，并对独立董事的过失追究提出原则意见。三是由证券交易所制订上市公司独立董事指导意见和章程指南，对不同主导产权结构的上市公司独立董事的具体人数、具体条件、独立性解释、薪酬范围、发表意见的具体方式以及责任追究的程序方式作出具体规定，也应对独立董事在重大问题上必须坚持的原则和立场进行规范。四是上市公司的章程必须载明独立董事行权的具体内容和发挥作用的方面、方式和方法。这些法律是独立董事保持独立性和以法行权的根本依据。

　　调整股权结构，改变一股独大的格局。一股独大的股权结构是产生“内部人控制”，损害国家、企业和中小股东利益，导致管理腐败的温床，也是引入独立董事的制度性障碍。这一格局虽然在短期内难以彻底改变，但要作为一项战略性任务予以高度重视并从现在起着手解决。对于上市公司而言，可以引进战略投资伙伴，逐步增加国有股和法人股流通比例，通过多种方式减少国家和法人持股比例。对于新上市公司，国家应根据其主导产业和行业特点以及产业政策要求，确定国有股份和控股股东的股份上限，从而使上市公司不但做到了股权多元化，而且作到了股权分散化，为独立董事发挥作用奠定一个制度性基础。

　　进一步完善法人治理结构。建立独立董事制度是完善法人治理结构的一个非常重要的环节。反过来，一个完善的法人治理结构是独立董事发挥作用的重要基础，二者相辅相成，互为条件。对于我国的大多数上市公司来讲，虽然已有了法人治理的组织形式，但其运行机制还存在许多问题。其中加强监事会的建设，除通过法律、公司章程确保监事会依法行权外，还要加强监事会的专业化建设，坚决改变监事会成员由各类群众代表组成的现状；要让财务审计专家来担任监事会成员；把独立董事的监督与监事会监督有机结合起来，各有侧重，相互支持；各上市公司要依法披露独立董事、监事会的重大意见，证监部门对此要进行强有力的监管。

　　强化公司治理文化。公司治理文化是有效治理的信用基础，是公司核心价值观的重要内容，是提高企业竞争力，促进企业持续发展不可缺少的环境条件。任何一个公司业绩都是与其治理水平相联系的。大力宣传诚信、勤勉的信条，把公司整体利益、股东利益以及社会责任义务与独立董事个人的人力资本价值联系起来，从而引导约束独立董事承担责任义务。行使权力的价值观念与公司治理文化相一致，可以矫正社会对独立董事行为评价的价值标准。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（作者单位：兰州大学经济管理学院）