商业性经营性用地的历史沿革

闫凤翥


　　第一阶段：协议出让为主阶段
　　1999年1月27日之前主要执行协议出让，部分地块拍卖出让，法律及政策规定不明晰，土地交易市场尚未建立；
　　第二阶段：招拍出让为主阶段
　　1999年1月27日国土资源部下发了《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》国土资发 [1999]第30号文指出：“目前，各地出让国有土地使用权采用招标、拍卖方式的比例很小，经营性房地产开发用地的出让仍主要以协议方式进行，不利于建设公开、公平、公正的土地市场，不利于国有土地资产价值的实现，也不利于集约用地、节省土地使用权” 因此，该通知指出：为加大土地使用制度改革力度，进一步扩大招标、拍卖出让国有土地使用权的范围。明确规定该通知下发后：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，有条件的，都必须招标、拍卖出让国有土地使用权。”只有以获取最高出让金为主要目标，以出价最高为条件确定受让人的；对土地使用者资格没有特别限制，一般单位或个人均可能有受让意向；土地用途无特别限制及要求的三种情况可以协议出让。同时还规定：“对不具备拍卖条件，除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件；土地用途受严格限制，仅少数单位或个人可能有受让意向的两种情形之一的必须公开招标出让；对土地使用者有资格限制或特别要求的，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。这一时期的土地交易市场刚刚活跃起来，各地运营机制尚不健全，没有统一的做法。
　　第三阶段：出让方式混合阶段
　　2001年6月，国土资源部发布了《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(174号文)提出建立健全土地市场规范运行的基本制度，包括土地使用权公开交易制度等。计划出让的土地必须在指定场所或通过有关媒体向社会公布。按规定应招标拍卖的，必须公开招标拍卖。协议出让的，必须公布协议结果。有条件的地方要建立有形土地市场，土地交易要在有形市场中公开挂牌进行。土地交易管理的程序要向社会公开，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进土地使用权流转。此间，协议出让还没有叫停，只是要求公布结果。第一次提出建立土地交易市场的概念和挂牌出让方式。此阶段土地出让共存四种方式既招标、拍卖、挂牌、协议。
　　第四阶段：叫停协议出让阶段
　　2002年5月，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号文)，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，11号文件的颁布被业界称为“新一轮土地革命”的开始。自2002年7月1日起：有条件的都必须采取招标、拍卖方式，但并没有全部禁止协议出让。
　　第五阶段：协议出让限定期限
　　2004年7月1日国土资源部 监察部联合签发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 》国土资发[2004]71号明确规定：2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。
　　第六阶段 招拍挂市场阶段
　　2007年10月1日《中华人民共和国物权法》开始实施，该法明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”至此，土地市场交易全面进入招拍挂阶段，标志着我国土地市场进入成熟阶段。


文/闫凤翥 国务院经济研究中心特邀研究员 河北冀港律师事务所主任
财政部


关于行政机关招待所财务管理暂行办法

1981年11月14日，财政部

第一条 根据中共中央、国务院有关文件中关于整顿宾馆、招待所的精神和征税的规定制定本办法。
第二条 行政机关招待所（以下简称招待所），其主要任务是为各级党政机关出差、开会的人员提供食宿及会议服务。
招待所实行事业单位企业经营办法。
招待所要报经工商行政管理部门登记，发给营业执照。未经批准登记颁发营业执照的不得营业。招待所应按营业执照核定的经营范围经营，不准随意扩大经营范围。如有必要扩大经营范围的要经主管部门签署意见，向工商行政管理部门办理变更登记手续。
第三条 招待所要加强经济核算，不断改善经营管理，提高房间、床位利用率，提高服务质量。有条件的还可以增加服务项目，便利群众，增加收入。
第四条 招待所职工要树立全心全意为客人服务的思想，充分调动职工的积极性，认真做好接待工作。
第五条 招待所的人员配备，要按照精简的原则，由其主管部门提出，报有关部门核定。
招待所可根据工作需要，发给服务人员一定数量的工作服。具体办法可比照当地国营旅馆业的规定，由国务院机关事务管理局和各省、自治区、直辖市人民政府机关事务管理局规定。
招待所职工的工资福利待遇，实行国家机关工作人员的有关规定，所需费用由招待所从收入内开支。
第六条 招待所的设备要大众化，简朴实用。除少数房间可配置少量高档设备外，普通客房、会议室、礼堂原有的高档设备可以继续使用，过去没有配置的，一般不得配置。客房等级一般应按房屋结构、室内设备和房间面积等主要条件划分。但等级不宜过多，差别不要太大。
第七条 招待所的客房床位、会议室、礼堂等收费标准，要按照收支平衡、略有盈余的原则制定。其具体标准应适当低于当地国营旅馆同等类型客房床位、会议室、礼堂等的收费标准，由主管部门会同财政部门拟定执行，并抄报同级物价部门备查。现行收费标准高于新标准的，要立即降下来，不经批准不得提高收费标准。
任何人在招待所食宿都要照章收费。招待所不得免费接待或降抵标准收费。
第八条 招待所的客人伙食要经济实惠，单独核算。客人伙食成本包括：主食、副食、调料、燃料、水电和5％左右的管理费。客人伙食要按照一般职工的生活水平的经济负担能力去办，尽量做到包伙制和食堂制两种伙食。
招待所职工食堂与不同标准的客人伙食之间都要单独核算，不得互相挤占。不准克扣客人伙食用于招待或以客房床位收入和其他收入补贴客人伙食。
第九条 招待所要进行清产核资，加强财产管理，建立和健全财产管理制度。要不断提高固定资产利用率，延长固定资产使用时间。
招待所的房屋、家具和设备应属于固定资产。固定资产基本折旧基金，一般可按固定资产的现值每年提取4％，全部留归招待所专款专用。
招待所要加强低值易耗品的管理。招待所的床上用品、卫生用具和茶具、餐具等应属于低值易耗品。单价在十元以上的，当年摊销50％，其余50％报损时全部摊销。单价在十元以下的，当年全部摊销。
招待所的财产物资从采购、验收、保管、领发、调拨、盘点、清查、维修、赔偿到报废，都要规定管理制度，必须专人负责管理，按制度办事。
招待所的周转金，主要由自有资金解决。用于招待所正常经营周转，严禁挪用。
招待所的基本折旧基金的提取、使用和周转金的管理等具体办法，由国务院机关事务管理局和各省、市、自治区规定。
第十条 招待所应根据国务院批转财政部《关于机关、团体等单位所属宾馆、饭店、招待所征税的规定》，向当地税务部门交纳工商税。
第十一条 招待所交税后利润较多的单位，还应上交一定比例的利润。少数亏损单位要限期扭亏为盈，国家不再补助。盈利单位实行利润留成办法，用于改善设备条件、职工集体福利和个人奖励。
招待所职工的奖金，要按照按劳分配的原则办理，不得平均分配。各种奖金总额，应低于当地国营旅馆业职工的奖金额度。对招待所的利润留成比例和留成的分配使用以及职工奖金的发放办法，由国务院机关事务管理局和各省、市、自治区规定。
第十二条 招待所要根据主管部门下达的任务指标和各项规章制度编报年度、季度财务收支计划，年终编报决算，上报主管部门。主管部门要认真审核招待所的收入、支出、资金、利润、床位使用率等主要指标，监督检查财务收支计划的执行情况，并负责将其所属招待所业经核定的年终决算汇总报送同级财政部门备案。
招待所要严格执行财务制度，遵守财经纪律。各项费用要严格按照标准掌握开支。要坚决执行社会集团购买力的规定。不得用公款请客送礼、看戏、看电影；不得免费供应烟、茶、糖、果等物品。各级领导机关不得将招待所当做自己的“小钱柜”，滥支滥用资金。
财政、银行部门有权监督检查招待所的财务制度执行情况。对不遵守财经纪律的招待所，应视情节轻重，报请有关部门严肃处理。情节特别严重的，应依法追究当事人的法律责任。
第十三条 招待所要按照规定配备专职财会人员。财会人员要切实按照《会计人员职权条例》履行职责。对不合理的开支有权拒付；对铺张浪费、弄虚作假、贪污盗窃等违法乱纪行为有权抵制，并向上级机关揭发检举，任何人不得阻挠和干预。各级领导干部要积极支持财会人员履行自己的职责。
第十四条 行政机关所属宾馆、饭店以及企业、事业单位所属招待所，应比照本办法执行。
国营商业经营的企业性质的旅馆、饭店以及外事部门和旅游事业所属宾馆、饭店，应分别按商业、外事或旅游等部门的有关规定执行。
单位内部设置少量简易接待房间床位的，不执行本办法。
第十五条 国务院机关事务管理局和各省、市、自治区，可根据本办法制定实施细则，并抄送财政部备案。
本办法自一九八二年一月一日起试行。