论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师
辽宁壹品律师事务所律师
在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中，对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍，购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权，既是购房者迫切关心的问题，也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题，更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。
产权，顾名思义，是指房产的所有权，对购房者来说，产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种，其所有权的取得不以是否交付为准，而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以，购房者从维护自身利益的角度出发，在决定是否购买某个特定房屋时，不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权，更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍，那么，轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中，重则可能导致购房者钱房两空，血本无归。
综合分析产权过户中的法律障碍，其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中，买方的主要义务是支付房款，而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析，是排除产权过户法律障碍的关键。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定，要排除商品房产权过户的法律障碍，应关注以下几个方面：
一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。
购买期房的购房者，要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证，该期房才具备了市场准入条件。
购买现房的购房者，要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。
二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况，这些限制卖方处分权的情况包括：
1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋，在查封期间不得转让。
2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋，在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。
3、 共有
产权共有的房屋，未经其他共有人的同意不得转让，并且在同等条件下，其他共有人拥有优先购买权。
4、 出租
被出租的房屋出售的，房屋产权人（即出租人）应提前三个月通知房屋承租人，在同等条件下，房屋承租人拥有优先购买权。
三、 了解拟购房屋所在土地的性质
1、 出让土地
购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地，并且卖方已取得了土地使用证。
2、 划拨土地
若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权，则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前，不得转让。
3、 集体土地
集体土地上的房屋的交易，原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后，才能由开发商开发商品房进行出售。
4、 军队土地
市政府办公室关于印发淮安市破坏性地震应急预案的通知
江苏省淮安市人民政府办公室
淮政办发〔2002〕74号
市政府办公室关于印发淮安市破坏性地震应急预案的通知
各县（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位:
经市政府同意，现将《淮安市破坏性地震应急预案》印发给你们，请遵照执行。
淮安市人民政府办公室
二○○二年六月十日
淮安市破坏性地震应急预案
为认真贯彻执行国务院发布的《破坏性地震应急条例》，保证地震应急工作高效、有序地进行，最大限度地减轻地震灾害，根据《江苏省破坏性地震应急预案》，结合我市实际，制定本预案。
一、一般破坏性地震的应急
一般破坏性地震是指造成一定数量人员伤亡和经济损失（指标低于严重破坏性地震）的地震。
一般破坏性地震发生后，灾区所在地的县（区）人民政府要迅速了解震情、灾情，确定应急工作规模，报告市政府并抄送市有关部门；设立抗震救灾指挥部，部署本行政区域内的地震应急工作。
淮安市地震局要及时将震情、灾情上报市政府并抄送市政府有关部门，及时向市政府提出建议。
二、严重破坏性地震的应急
严重破坏性地震是指人员死亡200人以上，或直接经济损失达到我市上年国内生产总值1%以上的地震。在我市发生6.0级以上（含6.0级）的地震，可视为严重破坏性地震。
（一）严重破坏性地震发生后，灾区所在地的县（区）人民政府的应急措施：
立即成立抗震救灾指挥部，组织、指挥灾区地震应急工作，及时将震情、灾情和应急工作情况报告市政府关抄送市有关部门。
（二）市政府的应急措施：
1、迅速了解震情、灾情，确定应急工作规模，报告省政府并抄送省政府有关部门，同时通报当地驻军；设立抗震救灾指挥部，部署本行政区域内的地震应急工作；必要时决定实行特别管制措施。
2、市抗震救灾指挥部迅速组织灾区进行抢险救灾工作，组织本行政区域内的非灾区对灾区进行紧急支援，必要时请求省政府给予援助。
3、淮安军分区、市武警支队、市有关部门和单位在市抗震救灾指挥部的统一领导指挥下，按以下职责抗震救灾：
（1）人员抢险与工程抢险
淮安军分区：指挥协调部队、民兵支援地方抗震救灾、抢救人员并协助有关部门进行工程抢险。
市武警支队：指挥所属部队投入抗震抢险工作。
（2）医疗救护与卫生防疫
卫生部门：迅速组织医疗救护和卫生防疫队伍，利用各种医疗设施或建立临时救治点，抢救并组织运送伤员，帮助灾区采取有效措施防止和控制传染病的暴发流行，及时检查、监测灾区的饮用水源、食品卫生状况。
（3）交通运输保障
交通、铁路等部门：尽快恢复被破坏的公路、铁路、港口和有关设施，统一调配各类交通工具，优先保证抢险救援人员、物资的运输和伤员、灾民的疏散。
其他部门的交通运输工具，应当无条件服从抗震救灾指挥部的调用。
（4）通信保障
通信部门：尽快组织恢复被破坏的通信设施，保证抗震救灾通信畅通；经批准可调用其他有关部门的通信系统。
其他有关部门尽快恢复本部门被破坏的通信设施，协助保障抗震救灾通信畅通。
（5）电力保障
电力部门：尽快恢复被破坏的发、送、变、配电设施和电力调度通信系统功能等，确保救灾和灾区用电供应。
（6）粮食食品物资供应
计划、粮食部门：调运粮食，保障灾区粮食的供应。
经贸部门：调运食品与物资，保障灾区生活必需品的供应。
（7）灾民安置
民政部门：调配救济物品，保障灾民的基本生活，做好灾民的转移和安置工作。
（8）城市基础设施抢险与应急恢复
建设部门：组织力量对灾区城区中被破坏的供排水、燃气动力、公共客货交通、市政设施进行抢排险，尽快恢复城市基础设施功能。
（9）维护社会治安
公安部门、武警支队：协助灾区加强治安管理和安全保卫工作，预防和打击各种违法犯罪活动，维护社会治安，维护道路交通秩序，保证抢险救灾工作顺利进行。
（10）重要目标警卫
武警支队：增加兵力，加强对灾区首脑机关、要害部门、金融单位、广播电台、电视台、储备仓库、救济物品集散点、监狱等重要目标的警戒。
（11）消防
公安部门：协助灾区采取有效措施，组织力量迅速灭火，防止火灾的发生、扩大和蔓延。
（12）次生灾害防御
水利、电力、经贸、建设、环保、国土资源等有关部门：按照各自的职责，负责对本系统处在灾区易发生次生灾害的地区和设施采取紧急处置措施，并加强监视、控制，防止灾害扩展，减轻或消除污染危害。
（13）地震监测
地震部门：向震区派出工作组，加强地震监测工作。与省地震部门及邻区地震部门保持密切联系，获得地震数据信息，及时向市政府和上级业务主管部门提供震情动态和震情会商意见。
（14）灾害损失评估
地震部门：会同有关部门开展灾害损失评估。
（15）应急资金
财政部门：做好应急资金以及应急拔款的准备。
民政府部门：做好应急救济款的发放工作。
（16）宣传报道
新闻部门：按照规定及时向公众发布震情、灾情等有关信息，审慎做好宣传、报道工作。新闻稿件须经市抗震救灾指挥部审核。
（17）接受外援
民政部门：接受、安排国内和国际社会提供的紧急援助。
市红十字会：负责接受、安排境外红十字会和国际社会通过中国红十字会提供的紧急救援。
（18）涉外事务
外办、外经贸、海关、旅游、外宣等部门：除军事禁区、军事管理区和市抗震救灾指挥部确定的特殊区域外，一般地区可以允许外国专家和外国救灾人员到现场进行考察和救灾；视具体情况决定是否允许外国新闻记者到现场采访。上述人员来我市后的接待工作，由对口单位负责安排。
处于灾区的外国民间机构及其人员，由对口管理部门负责安置；应有关部门邀请临时来我市的外宾、外商及海外人士，由邀请单位负责安置；外国来我市的旅游者和港澳台旅游者由旅游接待部门负责安置。
三、抗震救灾指挥部及办公室的职责
严重破坏性地震发生后，市防震减灾工作联席会议自动转为市抗震救灾指挥部，负责领导、指挥、协调灾区地震应急的全面工作。市地震局为指挥部办事机构；市防震减灾工作联席会议各成员单位为地震应急机构，负责本部门的地震应急工作并派出联络员参加指挥部办公室工作。
（一）市政府抗震救灾指挥部组成：
指挥长：市政府领导同志
副指挥长：市政府秘书长或副秘书长
军分区负责同志
市计委负责同志
市经贸委负责同志
市民政局负责同志
市建设局负责同志
市地震局负责同志
成员：市委宣传部、市教育局、市科技局、市公安局、市财政局、市国土资源局、市交通局、市水利局、市外贸局、市文化局、市卫生局、市环保局、市外办、市人防办、市广电局、市旅游局、市粮食局、市政府法制办、市武警支队、市科协、市电力公司、市电信局、淮安海关、新淮铁路股份有限公司、中国人民保险公司淮安分公司、中国人寿保险公司淮安分公司等有关部门负责同志。
（二）指挥部主要职责
1、统一领导、指挥和协调本市区域内的地震应急与救灾工作。
2、分析、判断地震趋势和确定应急工作方案。
3、部署和组织市有关部门和受灾地区按照《淮安市破坏性地震应急预案》，对受灾地区进行紧急援救。
4、及时向省抗震救灾指挥部和市政府汇报本市地震震情、灾情，传达落实上级有关救灾指示。
5、其他有关地震应急和救灾重大事项。
（三）指挥部办公室组成：
主任：市地震局负责同志
成员：市政府各有关部门和军分区、市武警支队的联络员。
办公室设在淮安市地震局并设综合联络组、震情监视组、灾情信息组、条件保障组。
（四）指挥部办公室主要职责：
1、迅速了解、收集和汇总震情、灾情，及时向指挥部报告；负责与现场抗震救灾指挥部和市政府有关部门应急机构保持联系。
2、组织现场强余震监视和震情分析会商。
3、组织震害损失调查和快速评估，了解、汇总应急工作情况。
4、负责审查地震新闻宣传报道，组织抗震救灾新闻发布会。
5、负责处理指挥部日常事务，办理抗震救灾指挥部交办的其他事项。
四、临震应急反应
省政府发布破坏性地震临震预报后，如我市在预报区范围内，即进入临震应急期，市政府采取以下临震应急措施：
（一）地震部门加强震情监视，随时报告震情变化。
（二）根据震情发展和建筑物抗震能力以及周围工程设施情况，发布避震通知，必要时组织避震疏散。
（三）要求有关部门对生命线工程和次生灾害源采取紧急防护措施。
（四）督促检查抢险救灾的准备工作。
（五）平息地震谣传或误传，保持社会稳定。
五、其他事项
市有关部门和各县（区）人民政府应参照本预案，从实际出发，制定或修订本部门、本地区地震应急预案。市有关部门和各县（区）人民政府的应急预案报市地震局备案。
本预案适用于发布破坏性地震临震预报后或发生破坏性地震后的应急阶段。对没有发生破坏而强烈有感的地震事件，除不需要布置抢险救灾外，应等同于破坏性地震的应急反应。
本预案自通知下达之日起实施。1996年制定的《淮阴市破坏性地震应急预案》（淮政发[1996]112号）同时废止。
附：淮安市地震应急工作运行图