从夏某某所诉两案谈房屋永久承租权


一、案情
A区B路5号503室房屋（14.3平方米）系居民夏某某承租该区某房管所管理的公房。1993年，此房被拆迁开发重建，夏某某作为享有安置权的拆迁户，支付了超面积安置费3105元，将承租面积扩大至35.7平方米，房屋所有权仍由该区房管局某房管所享有，双方订立了公有房屋住宅租约。1998年11月2日，夏某某在未征得房管所同意情况下将房屋出租与另一居民广某某使用。同月20日，一自称夏某某的男子持名为夏某某的假身份证以公房租约遗失为由，向房管所申请补办新租约，此遗失启事经登报公告后房管所将新租约办给了此人。同年12月，此人以六万四千元将房屋使用权转让给陈某某，并到房管所重新办理了承租人为陈某某的公房租约。此后，夏某某发现此情况，产生纠纷诉诸法院。夏某某先以陈某某为被告提起确认自己享有房屋承租权的民事诉讼，后又以A区房管局为被告提起行政侵权的行政诉讼。
二、审判结果及理由
夏某某提起的民事、行政二诉讼先后分别由民事审判庭和行政审判庭审理完毕。民事审判庭判决驳回夏某某的诉讼请求。理由：一、夏某某未经房管所同意而擅自转租有过错应承担相应责任；二、陈某某善意有偿取得房屋承租权是合法承租人。行政审判庭裁定驳回夏某某起诉。理由：房管所与夏某某之间的关系属出租人与承租人之间的民事法律关系，不属行政诉讼受案范围。
三、本案的争议
本案在审理中曾形成两种意见。第一种意见认为房管所与夏某某之间是单纯的普通租赁民事法律关系，它依据契约产生，双方适用普通租赁法律规范中的权利义务规定。作为所有人的出租方提供房屋并承担维修义务，承租方占有、使用房屋并支付国家规定的租金。同时国家法律、法规及地方法规规章及规范性文件有关公房租赁的内容也作为租约法定内容供双方遵循。第二种意见认为房管所与夏某某之间是行政、民事属性兼有的法律关系，双方除存在第一种意见所叙述的民事法律关系外，出租方还凭借法律、法规授权或房屋行政管理机关委托对承租方行使管理权，因而还存在行政法律关系。笔者认为第一种意见的存在有其客观事实和法律法理基础，但不是说他们之间只要有民事法律关系存在就否认行政法律关系的存在，二者并不矛盾，行政法律关系仍有存在的可能性；第二种意见笔者认为依据现有的法律是不能成立的，但从发展来看却应当被确立，因为此中需要行政权力的干预。下面对此类租赁关系作一简要分析。
四、对此类特殊租赁关系的分析
在房屋租赁关系中，如果将以私有房屋为标的出租称为普通租赁关系，则可称本案所涉之出租为特殊租赁关系。
现实生活中，这种特殊租赁关系一般有两种，一种为国有公房租赁，一种为拥有房地产的企事业单位按国家定价进行的房屋租赁。这种特殊租赁关系与普通的房屋租赁关系有很大差异。第一、承租权获取的方式不同。普通租赁中的承租人只要支付租金即可承租，而此类特殊租赁中的承租人获得房屋使用不仅仅象普通承租人一样以支付租金为对价，还需要支付另一对价。承租人除按期支付租金外还需在获取房屋承租权时支付其它高额对价。其中国有公房承租人主要凭借劳动关系而获得承租权，即通常所称“分配”。这可以说是以劳动为对价，劳动者所在单位以房屋实物工资代替部分货币工资支付与劳动者；其次还可在分配、拆迁、买卖、对换时按面积支付一定金额获取或扩大承租面积，如本案夏某某拆迁后支付的超面积安置费。通过支付一定金额获取承租的，一般单位面积金额略低于产权单位面积金额，同时获租后还需按国家规定支付租金。第二、承租期限不同。普通租赁的租赁期限是有期限的，承租人按照合同约定期限租用房屋。而此类特殊租赁的租赁期限是永久性的，承租人与出租人之间不约定租赁期限，可以无限期租赁。第三、租金不同。普通租赁关系中，如私房租赁，出租、承租双方可以公平、自愿确定租金数额。而此类特殊租赁的租金数额为非自愿且较低廉，并由国家直接予以规定，且远远低于普通租赁的租金额。第四、承租后的附随权利义务不同。普通租赁中承租人的有限承租权非经出租人同意不得转让，更不能继承、交换，而这类特殊租赁中承租人的承租权可按照出租人的相关规定转让、继承。承租人可将承租权在市场上以自愿价格转让，此后只需在出租人处办理变更名称手续，承租人死亡后，其继承人一般均可获得承租权。
五、确立永久承租权之他物权规范是民事法律关系与行政法律关系共同存在的前提
从上述内容可知，此类特殊租赁关系与普通租赁关系有很大不同，但有此不同并不意味着就需要行政权干预，就可以说存在行政法律关系。融资租赁就不同于普通租赁，它就无需行政权干预。那么这类特殊租赁关系到底是否需要行政权干预呢？现从一假设进行推导，假设此类房屋租赁是属于单纯、完全的民事法律关系。当承租人A通过支付对价（在大中型城市一般每平方米1500元左右）取得承租权，后承租人在承租过程中有一个月房租未按期支付（按国家现行规定每平方米每月一般为2元左右），此时承租人违约应承担违约责任，按相关的民事租赁法律规范，出租人有权解除租约，从而承租人丧失承租权，这看来是符合民事规范的，但此中就出现了问题，问题在于以因不履行一月每平方米2元的租金而丧失了以每平方米1500元取得的承租权，这样的约定公平吗？符合公平原则吗？显然不符合，出租人不应凭借微薄的欠租额而剥夺承租人的承租权。可见这不能适用普通租赁的民事法律规范，从上例中可以看出承租人在此中拥有不同于普通租赁的特殊权利，笔者将之称为永久承租权。
永久承租权属于不动产他物权。他物权是指非物之所有权人对物所行使的物权，这种物权由权利人自由、独立、排他地行使，非因法定缘由而不能丧失。永久承租权属于他物权与日本、台湾民法中的永佃权相似（永佃权是租佃人永久租用土地进行耕种或放牧的他物权），永佃权一般只在承租人破产或租金达一定数额时才丧失，并且可以转让、继承。这一规定使得出租人与承租人之间的权利得以平衡，值得我们借鉴。物权法定是物权产生的原则，法律未规定此永久承租他物权，司法实践中就不能作为物权对待。但一种权利不因法律对之未予规定就否认它在现实经济生活中的客观存在，法律的滞后性能够充分说明这一点。当这一权利普遍存在时就应有法律对之予以规范。我国就应制定这一他物权（永久承租权）法律规范，承认这一已被公众所接受又被实践操作所肯定的现实民事权利。承租人拥有的房屋永久承租权属物权不同于债权，债权需要相对方行为的支持，而物权不需要，可独立排他地行使。既然永久承租权属物权就存在一个公示的问题，动产物权以占有为公示，不动产物权（包括自物权、他物权）以登记为公示。登记公示制度不为公众所自由创立，它应来源于法律直接规定，并且属于强制性规范体现国家意志，法律直接规定谁为行使登记权的主体及其享有的职权和承担的职责。例如，土地使用权登记由土地管理机关行使。登记主体对不动产物权进行的登记行为就属于具体行政行为，登记主体与被登记物权人之间就形成了行政法律关系。从上可知，当确立起此类特殊租赁关系中承租人拥有永久承租权且属物权的观点时，就能得出此中存在行政法律关系的结论，更具体一点说就是存在行政登记法律关系。这一法律关系中行政相对人恒定为承租人，行政管理人因法律规定的不同而不同，如可规定由非房屋所有权人的单一行政机关行使登记权，也可规定由房屋所有权人（企事业单位）行使登记权，还可规定由行政机关及其委托的房屋所有权人（企事业单位）共同行使登记权。
综上所述，就本案而言，由于法律没有确立永久承租他物权，导致行政权力无法介入，因而就否定了永久承租他物权登记行政法律关系的存在。但行政法律关系不存在并不是说司法机关在处理此类特殊租赁关系时就应采用与处理普通租赁关系一样的司法手段，因为那样处理就如文中所述不符合公平原则。笔者认为在现阶段没有确立永久承租他物权法律规范的情况下，可从契约法律关系入手维护双方权利的公平。如本案，夏某某若欠租金非达一定数额（与获取承租权对价相当）不可解除合同，夏某某依据公有房屋住宅合同所享有的债权不适用善意取得，原合同继续有效，陈某某与房管所所订立合同无效。


　　　　　　　　　　　（重庆市渝中区人民法院 谢侃）

山东省政府


山东省养犬管理办法
山东省政府



第一条 为了加强养犬管理，预防、控制和消除狂犬病的发生与流行，保障公民生命财产安全，根据国家有关法律、法规，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 凡在我省境内养犬的单位和个人，必须遵守本办法。
第三条 养犬管理应采取管理、免疫和捕杀相结合的综合措施，贯彻“预防为主”的方针，切实做好狂犬病预防控制工作。
第四条 养犬管理工作在各级人民政府领导下，农业、公安、卫生部门分工负责，密切协作。
农业部门负责对城乡所有养犬进行免疫注射、登记、挂牌和发放免疫证，负责兽用狂犬病疫苗的研制、生产和供应，并负责犬类狂犬病的疫情监测工作和进出口犬的检疫和免疫；
公安部门负责县以上城市（包括县城）养犬的审批和违章养犬的处理；
卫生部门负责人用狂犬病疫苗的研制、生产、供应和疫苗注射、病人治疗抢救，以及疫情监测工作。
第五条 县以上城市（包括县城）、工矿区、游览区、经济技术开发区、港口、车站和机场周围严禁养犬；县以下农村限制养犬，限制范围和原则由县（市）人民政府确定。
第六条 在禁养区内，机关、部队和重要工厂、仓库饲养警卫用犬，科研、教学、医疗卫生单位饲养试验用犬，必须经主管部门同意，报所在地的县（市、区）公安部门审批，发给准养证后，方可饲养。
第七条 农村养犬，需由村（居）民委员会出具证明，报乡、镇人民政府审批，发给准养证后，方可饲养。
第八条 经批准饲养的犬，一律实行拴养或圈养，禁养区内禁止进行养犬交易。
第九条 经批准饲养的犬，必须定期接受狂犬病疫苗注射，包括：
（一）满两个半月龄的幼犬；
（二）免疫后满一年的养犬。
对接受免疫注射的养犬，由免疫注射部门进行登记、挂牌、并发给免疫证，每只每次收费五元。
第十条 饲养人应妥善保管准养证和免疫证，不得转让或冒用。如有损毁或遗失，应及时向发证机关申请补发。
第十一条 外贸、供销、商业部门应凭有效免疫证和犬牌收购活狗、狗皮，同时收回养犬准养证、免疫证和犬牌。
第十二条 凡未挂犬牌和未实行拴养圈养的犬，一律视为野犬进行捕杀。在城市，由公安部门负责捕杀，农业、卫生等部门应积极配合；在农村，由乡、镇人民政府负责组织捕杀。任何公民均有权捕杀。
第十三条 任何公民发现狂犬，应立即捕杀并向有关部门报告。
第十四条 负责狂犬病疫情监测工作的农业、卫生部门，一旦发现狂犬病，必须及时采取防治措施，迅速逐级上报，同时向公安部门通报有关情况。
第十五条 狂犬病疫情发生后，当地人民政府立即组织有关部门采取预防和控制措施，对疫点周围五公里以内范围的养犬一律捕杀；对十五公里以内范围的养犬施行紧急免疫注射；对被犬咬伤的人员，应立即做好伤口处理，并注射人用狂犬病疫苗；对被狂犬咬伤的家畜，要立即处理伤
口，并注射畜用狂犬病疫苗。
第十六条 对捕杀的狂犬和因狂犬病死亡的家畜，一律进行焚烧处理，严禁出售、食用。
第十七条 养犬咬伤人或家畜后，饲养人或管理人应依法承担民事责任。
第十八条 对执行本办法做出显著成绩的单位和个人，各级人民政府应给予表彰奖励。
第十九条 违反本办法，有下列行为之一的，给予处罚：
（一）未领取准养证私自养犬的，在禁养区内由公安部门强行捕杀，并处以五十元罚款；在县以下农村，由乡、镇人民政府组织捕杀或令其补办手续，并处以三十元罚款。

（二）不接受定期免疫注射的，除限期进行免疫注射外，并处以十元罚款。
（三）未实行拴养、圈养或伪造、冒用准养证、免疫证和犬牌的，由公安部门或乡、镇人民政府责成改正、补办牌证，并处以三十元罚款。
罚款一律上交地方财政。
第二十条 拒绝或阻挠养犬管理部门和工作人员执行公务的，由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十一条 养犬管理部门及其工作人员必须严格依法办事。对滥用职权、徇私舞弊者，其主管部门给予行政处分。触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第二十二条 本办法由省卫生厅会同省公安厅、省农业厅负责解释。
第二十三条 本办法自发布之日起施行。一九八五年山东省人民政府发布的《山东省家犬管理办法》同时废止。



1989年11月10日