湖南工业大学法律系

作者：王令、谷毅博


引言：伴随着房地产业近些年的火暴发展。与此相关的各个利益集团也逐步壮大，或多或少的影响着中国房地产的立法。本问通过对我国现阶段立法现状的描述，说明了房地产法律、法规的必要，并着重分析了各利益集团利益取向及对立法的态度。最后在对各个利益集团矛盾的比较中，笔者提出了关于协调矛盾，加速房地产立法的建议。
关键词 ：立法现状 利益集团 各利益集团之间的矛盾及立法要求

（一）中国的立法现状
中华民族是一个重视家的民族，有所成就的人最终想到的是安家乐业。随着国民经济的发展，人们对生活品质的要求越来越高，而不断提高的工资和时下流行的银行信贷业务也使中国人“安居”梦想越来越现实。而这消费增长点也刺激了中国房地产业的迅速发展，甚至在一些地方出现了过热的迹象，有“泡沫”的倾向。
针对中国房地产业出现的这些现象，现在并没有完善的法律来规范这一市场。中国相继制定了一些法律、法规，形成了以《土地管理法》和，《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充法律体系框架。但是这些法律多以原则性为主，缺乏可操作性和协调性。法律、法规中的冗杂、重复现象也很普遍。而且这些法律存在很大的滞后性，对于现在中国房地产业中出现的纠纷等问题没有很准确的法律依据。因此，新的房地产法的制定迫在眉睫。那么，哪些因素会对新法的出台产生影响呢？笔者认为现在有四个大的利益集团会对新法的制定产生很大影响。它们是政府、开发商、消费者、银行。让我们分析一下各个利益集团现在是怎样获得各自的利益的。
（二）各个利益集团
在房地产业中，政府会通过税收实现自己的利益。由于种种历史原因，我国对房屋和土地基本上是分别征税。所以所说的房地产税，实际上是房产税和地产税的总称。房产税包括调节税、房产税、契约、印花税；土地税包括土地使用税、土地增值税、销售不动产税。如果加上房地产企业应该交纳的全部税种来看，还包括5个税种和一个1个附加。的确，在房地产业中，政府会通过税收取得大量的财政收入。有报告说，北京2003年的GDP增长有30%以上来自房地产，2004年的固定投资有50%以上来自房地产。
解决居民住房问题是当前房地产业的首要问题。而政府作为经济的宏观调控者对房地产业是如何引导的呢？政府对居民买房进行补贴，体现在政策上就是福利分房。政府希望通过行政干预来保证 “居者有其屋”，维护社会的稳定。
开发商在房地产业中扮演着很重要的角色。据统计，在房产价格构成中，土地费用占到了20%，市政公用设施配套费用占到20%，相关税费占到10%---15%，这样看来，交给政府的各方面税款占到了房产价格的 50%以上，开发成本势必增加。而建设成本一般又占到房价的40%左右。这样，开发商的利润就会减少。为了保证自己的利益，开发商会提高房价。或是通过加大商品用房、高档房的建设来谋取更大的利益空间。而这种方式的结果很可能是造成消费者的购买力下降。最终，危及的还是开发商的利益。所以，笔者认为在新的房地产法制定中，开发商这一利益集团急需通过这一新法来调整税费制度，降低开发成本，规范政府活动，减少强制措施对开发商的影响。
一般消费者都希望政府尽可能地实施福利分房，减少自己的买房支出。而有能力购买商品房的消费者，对房屋周围的环境，物业方面的要求极高，但这些通常是在消费者购房之前已经由开发商决定了。所以消费者希望通过立法增加开发商在建设过程中保护环境和可持续发展的内容，同时还要求法律协调好开发商与物业之间的关系，明确责任。减少业主和物业之间的纠纷。
中国的房地产为什么能这么“蓬勃”的发展呢？谁提供给开发商大量的资金投入呢？答案就是我国的各大银行。开发商可以通过直接借贷来筹集到自己的建房资金。因为借贷的偿还利息很高，银行也乐于将资金借贷。这样，开发商就有了稳定的投入资金来源。当然，随着现在信贷消费的风行，“按揭”买房也成为一种时尚。大量的商品房的消费人群就是采用这种方式来实现自己的住房愿望的。
事实上，在中国信贷消费这一点上，存在着审查不严格，有证明就借贷的现象。也正因此，许多人加入了投机和买房的行列，在“羊群效应”下，投机和投资者不断增加，导致泡沫产生。一旦泡沫破裂，房价下跌，形成恶性循环。房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。
笔者认为，各银行已经意识到这个问题，但是在高额的利息诱惑下，都希望可以分到信贷收入这块蛋糕。所以，在新的房地产法颁布的同时，相关的金融方面的立法也能出台来补充新法，应该是各大银行的希望所在吧。
（三）各个利益集团的矛盾与立法建议
综合看了各个利益集团的利益取向和对立法的需求，我们可以横向比较一下他们之间的矛盾，更直观的看出当前房地产立法中的一些不和谐之处，提出解决方法。
从税收方面来看，政府应该很满意现在的房地产税的收入现状，大量的财政税收不仅使得各种政府计划能够顺利进行，而且也提高了政府工作人员的福利。从更功利的角度来说，财政收入的多少与该政府的政绩也是有直接关系的。所以政府当然是希望维持现在的冗杂的税收政策，而这就与开发商的利益产生了冲突。上文已经说过，由于税收成本的过高，开发商的利益已经受到了很大的损害。最坏的结果就是开发商减少建房，那么政府也将减少大量的财政收入。所以这个反应也是连锁的，那么新的立法中应该怎样协调这两者之间的矛盾呢？笔者认为，应该出台一部完善的，专业的法律。改变现在法律冗杂、重复的现状，在税收方面，减少税种，规范税收标准。
这部法律在福利分房方面也应该有一个明确的标准。因为这一政策，涉及到了四大集团的利益。政府为了维持社会稳定，希望通过这一立法缓解现在住房紧张的状况。所以它希望通过法律可以约束开发商，使其能够建造足够的经济型住房，而不是为了增加自己的利益中间，把大量的资金投入到商品房和中高档房的建造中。但是，政府应取得的税收并未减少。这样的话，开发商的利益又受到了损害。会大大减小它的投资热情，最后可能会出现各种类型的住房都紧缺的现象。因此，笔者认为，在这一方面，我国应该借鉴新加坡现在实行的住房措施，以立法的形式确定一个标准，比如工资收入。一定的工资标准之下可以享受福利分房，而超过了这一标准，就应该自己购买商品房。这样既保证了广大居民的利益，也确保了开发商的利益，政府也会有稳定的财政收入。
在开发商与消费者之间存在的很大的矛盾，出了房价之外就是居住环境和物业管理方面。事实上，这两年的关于这些方面的纠纷也是曾出不穷。因此，关于这一方面的立法也在人们的期待中。笔者也认为，中国应该在新的房地产法中加大这一方面的比重。明确开发商、物业和消费者之间的权利与义务。若出现纠纷时，消费者可以明确索赔对象，能够提高诉讼效率，减小诉讼成本。对于居住环境方面的要求，开发商基于成本考虑，很少关注这一方面，这对于消费者是很不负责的。当然这也成了购房后开发商与消费者纠纷的一个重要原因。为了减少这种情况的发生，笔者同样认为应该在新的法律中增加保护生态和资源可持续发展的内容。除此之外，笔者认为辅助新房地产法的实施的其他的相关法律的制定同样重要。比如，针对现在的信贷业务方面，关于金融方面的立法势在必行。在这方面的立法中，要完善信贷方面的立法，严格申请条件，从而减小金融体系承担的风险。
在具体的立法工作中，笔者认为必须割断权力和利益的纽带，真正的贯彻全心全意为人民服务的宗旨。那么，我们可以参考西方的立法助理制度，建立我国自己的法律专家、实际专业人士和有关专家组成的专业常设立法机构。这样，既可以在技术上有提高，而且也加强了新法的可操作性。最大的好处是做到了公平、公正，使法律更加客观，能更好的协调各利益集团的利益。

参考文献：
1． 李延荣主编 《房地产管理法》 中国人民大学出版社
2． 宋宗宇 黄锡生主编 《房地产法学》 重庆大学出版社

国家无线电管理委员会


关于发布《无线电管理处罚规定》的通知
1995年10月28日，国家无线电管理委员会

各省、自治区、直辖市无线电管理委员会，中央、国务院各部门无线电管理机构，全军无委：
现将《无线电管理处罚规定》印发给你们，请遵照执行。各级无线电管理机构和行政执法人员必须按照“有法必依，执法必严，违法必纠”的原则，认真履行职责，做好无线电管理行政执法工作。

无线电管理处罚规定

第一章 总 则
第一条 为了规范无线电管理行政处罚，根据《中华人民共和国无线电管理条例》（以下简称《条例》），制定本规定。
第二条 本规定所称无线电管理处罚，是指无线电管理机构对违反《条例》规定的行为实施的行政处罚。
第三条 无线电管理处罚应当遵循合法、公正、处罚与教育相结合的原则。
第四条 对单位和个人（含外国机构和外国人）实施的无线电管理处罚，除有关法律、法规、规章另有规定的外，均适用本规定。
第五条 公民、法人和其他组织，对受到的行政处罚享有申辩权；对行政处罚不服的，享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

第二章 行为和处罚
第六条 未经无线电管理机构或者国家无线电管理机构委托或者授权的机构批准，擅自设置、使用无线电台（站）的，给予查封或者没收设备，可以并处五千元以下的罚款或者吊销其电台执照。
违反无线电台（站）设置使用管理规定，有下列行为之一的，给予警告，可以并处一千元以下的罚款；情节严重的，予以查封或者没收设备，可以并处五千元以下罚款：
（一）无线电台（站）虽经无线电管理机构批准设置、使用，但是未在规定时间内领取中华人民共和国无线电台执照的；
（二）无线电台（站）设置、使用手续不全或者已经失效，经督促，超过规定时限仍未办理正式手续的；
（三）船舶、机车、航空器上的制式电台未按照规定领取中华人民共和国无线电台执照或者到无线电管理机构注册登记的；
（四）业余无线电台未按照规定办理设台审批手续或者手续不全的；
（五）违反电台呼号管理规定，编制、使用电台呼号的；
（六）违反电台执照管理规定，转借、涂改、伪造电台执照或者使用作废电台执照的；
（七）紧急情况下动用未经批准的电台，未及时报告的；
（八）无线电台停用或者撤销后，未在规定时间内办理有关手续的；
（九）销售单位进行实效发射试验，未办理临时设台手续的。
第七条 研制、生产、进口无线电发射设备，有下列行为之一的，给予警告或者一千元以下的罚款；屡教不改，影响严重的，予以查封或者没收设备，没收非法所得，可以并处一千元以上五千元以下的罚款：
（一）研制无线电发射设备，未经国家无线电管理机构核准的；
（二）研制无线电发射设备过程中未按批准文件执行，超出文件规定的范围或者规定时限的；
（三）生产无线电发射设备，未报国家无线电管理机构或者地方无线电管理机构备案的；
（四）所生产的无线电发射设备的工作频率、频段和有关技术指标不符合无线电管理规定的；
（五）研制、生产无线电发射设备时，未能有效抑制电波发射；进行实效发射试验时，未经国家无线电管理机构或者地方无线电管理机构批准的；
（六）进口的无线电发射设备，未报国家无线电管理机构或者省、自治区、直辖市无线电管理机构核准的；
（七）所进口的无线电发射设备的频率、频段和有关技术指标不符合国家有关无线电管理规定的。
第八条 干扰合法的无线电业务，有下列行为之一的，给予警告或者一千元以下的罚款；情节严重，故意干扰合法的无线电业务，造成重大通信事故的，予以查封或者没收设备，可以并处一千元以上五千元以下的罚款，吊销电台执照：
（一）设置、使用的无线电设备不符合无线电管理技术标准及有关规定，对无线电业务产生有害干扰的；
（二）自行改变无线电台核定工作项目，对其他无线电业务产生有害干扰的；
（三）因操作人员渎职、失职或者技术操作事故，造成对其他无线电业务有害干扰的；
（四）使用不合标准的工业、科技、医疗设备及其他非无线电设备，对无线电业务产生有害干扰的；
（五）设置、使用可能产生有害干扰的各类非无线电设施，未征求城市规划部门和当地无线电管理机构同意的；
（六）非无线电设备对无线电台（站）产生有害干扰，经无线电管理机构指出后，仍不采取措施予以消除的；
（七）非无线电设备的无线电波辐射对航空器、船舶安全航行造成危险，经指出后，仍不停止使用的；
（八）擅自与核准通信范围以外的其它电台（站）进行通信，影响他台工作的；
（九）有干扰无线电业务的其他行为的。
第九条 随意变更核定项目，发送、接收与工作无关的信号，有下列行为之一的，给予警告或者一千元以下的罚款；情节严重，造成严重后果的，予以查封或者没收设备，没收非法所得，可以并处一千元以上五千元以下的罚款，吊销电台执照：
（一）擅自变更频率、呼号、台址、服务范围、工作时间、通信对象、天线参数、发射功率等的；
（二）擅自转借、转让电台或者允许他人使用供自己使用的频率、呼号的；
（三）发射、接收与工作无关的信号的；
（四）擅自更换发射设备、工作方式的；
（五）有变更核定项目的其他行为的。
第十条 违反有关频率管理的规定，有下列第（一）项至第（五）项行为之一的，给予警告或者一千元以下罚款；有下列第（六）项、第（七）项行为之一的，予以查封或者没收其设备，没收非法所得，可以并处一千元以上五千元以下的罚款，吊销其电台执照：
（一）使用频率超过核准的带宽，影响他台工作的；
（二）拒不执行经协商后作出的调整或者收回频率决定的；
（三）不参加规定的无线电设备检测的；
（四）使用频率期满，不办理续用手续的；
（五）不按照规定缴纳频率占用费的；
（六）转让、出租或者变相出租频率的；
（七）擅自使用未经批准的频率的。
第十一条 外国人未经批准在中华人民共和国境内进行电波参数测试，获取电子信息情报的，境外的机构或者人员设置、使用无线电台（站）或者携带、运载无线电设备入境，违反《条例》和本规定有关规定的，按照本规定予以处罚；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。对境外的机构和人员的处罚，应当向上级无线电管理机构和同级人民政府外事部门报告。

第三章 实施处罚的机构和程序
第十二条 国家无线电管理机构和省、自治区、直辖市无线电管理机构及其在设区的市或者相当于设区的市（地方、州、盟）设立的无线电管理派出机构，依照《条例》规定的职责权限，依法实施无线电管理行政处罚。
第十三条 行政处罚按照下列程序实施：
（一）执法人员主动出示证件和佩戴标志；受委托的机构或者组织的人员，应当主动出示委托证明或者委托机构颁发的证件；
（二）查明违法事实，调取证据；
（三）听取当事人陈述或者申辩；
（四）向被处罚人说明处罚的理由和依据；
（五）制作行政处罚决定书并送达被处罚人；
（六）告知被处罚的单位和个人如果不服处罚决定，可以依法申请复议或者向人民法院提起诉讼。
第十四条 行政处罚决定书应当写明处罚的理由、依据、处罚执行期限，当事人申请行政复议或者提起行政诉讼的期限。行政处罚决定必须加盖作出处罚决定的行政执法机构印章。
行政处罚决定书一经送达，该处罚决定即发生法律效力。
第十五条 行政执法机构收缴罚没财物，必须使用国务院财政部门或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一印制或者监制的罚没票据，收缴的罚没财物必须按照国家有关规定上缴。
第十六条 除法律、法规另有规定的外，本规定所称期间包括法定期间和行政执法机构指定的期间。
期间以时、日、月计算。期间开始的时和日不计算在期间内。
期间最后一日是节假日的，以节假日后的第一日为期间届满的日期。
期间不包括在途时间。
第十七条 处罚决定或者其他法律文书必须送达被处罚人；直接送达有困难的，可以委托其他行政机构代为送达或者邮寄送达。
第十八条 处罚决定书或者其他法律文书直接送达的，应当送交当事人；当事人不在的，交其同住的成年亲属或者所在工作单位签收。当事人已向行政执法机构指定代收人的，交代收人签收。当事人是法人或其他组织的，交其收发部门签收。
受送达人有拒收处罚决定书或者其他法律文书的，送达人应当注明拒收的事由和日期，并由两名送达人签名或者盖章，将处罚决定书或者其他法律文书留置受送达人住所或者收发部门，即视为送达。
第十九条 无线电管理人员滥用职权、玩忽职守、渎职失职的，依照《条例》第四十六条的规定处理；造成重大损失的，当事人或者无线电管理机构应当依照《中华人民共和国国家赔偿法》的有关规定承担赔偿责任。

第四章 附 则
第二十条 本规定所称无线电管理机构是指无线电管理委员会及其办公室或者办公室派出机构。
第二十一条 中国人民解放军无线电管理处罚办法另行制定。
第二十二条 本规定由国家无线电管理委员会负责解释。
第二十三条 本规定自公布之日起施行。