国家房贷政策变化属于 “情势变更”，二手房买方不算违约？

蔡英杰


　　关键词：情势变更 不可抗力 国十条 政策 贷款 二手房 违约

　　近日，海淀区人民法院作出了房贷政策变化，即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此，各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下，该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时，该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此，鉴于该案的案情存在自身的特点，该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此，广大购房者和卖房者千万不要以为，该判决具有普遍意义。下面，笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

　　案例简介：2010年4月12日，张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同，约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋，房屋成交总价为555万元，其中张先生计划贷款200万元购买。次日，张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后，张先生将宋女士起诉到海淀区法院，要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。

　　庭审焦点：庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此，应不受新国十条中关于住房贷款的限制，按合同执行。

　　判决结果：法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示，虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

　　律师评析：本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决，可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响，对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过，这也仅仅是一个个案而已，并不具有典型意义，每个当事人都可能遇到些许不同的情况，因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

　　一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更？

　　根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情，对该条款的适用应当综合考虑，不能一刀切，把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号），法院是要慎用情势变更原则的。此外，根据于《正确适用 若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号)，确需在个案中适用情势变更原则的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见：

　　1、如果合同没有明确约定贷款购房，要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款，要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额？

　　在这种情况下，即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款，甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式，但是一旦争议发生，买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款，甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话，我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话，对卖方来说很不公平，因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

　　2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，且对贷款未获批准做了约定？

　　在这种情况下，我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款，买方可以解除合同的权利，并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大，例如买方工资水平的原因，户口的原因，银行内部政策审核的原因，国家政策的原因等等，这样，买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话，那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷，否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

　　在本案中，当事人已经约定贷款方式，而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同，但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为：结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此，在非买方自身原因造成银行贷款未获批准，买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，因为个人原因无法贷款？

　　在这种情况下，除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同，否则买方没有理由要求解除合同，一旦单方解除合同即构成违约，有可能被要求继续合同或支付违约金。此外，在国家政策没有变化的情况下，银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的，买方是可以解除合同的。不过，在实践中，对于银行单方面内部政策调整，买方很难举证证明。因此，如果买方担心这一点，可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

　　二、该案的示范意义
　　海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决，说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中，法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然，该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的，如果合同是在国十条出台之后的签订的，那么毫无疑问，买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

　　三、如果以情势变更原则解除合同后，买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费？

　　根据目前的行业惯例，在房屋买卖合同中，通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后，买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费？显然不可以。在解除合同前，中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务，完成了自己的任务，所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中，中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成，比如居间费，代书费，代办过户费等等，那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用，其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的，可以不必支付。


作者：蔡英杰
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广东省东莞市人民政府


东府[2003]118号
关于印发《东莞市留学人员创业园优惠政策及其实施办法》的通知



各镇人民政府（区办事处），市府直属各单位：
　　《东莞市留学人员创业园优惠政策及其实施办法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府
二○○三年十一月十一日

东莞市留学人员创业园优惠政策及其实施办法

第一条　宗旨
　　为进一步贯彻落实市委、市政府提出的“把东莞建设成为在国内外有影响的现代制造业名城”的宏伟目标，积极实施科教兴市和人才强市战略，鼓励留学人员来莞创业，对进入留学人员创业园（以下简称创业园）的企业和留学人员，根据《颁布关于引进人才三个规定的通知》（东府〔2002〕47号）和《颁布人才与科研发展三项专项基金管理办法的通知》（东府〔2002〕81号）精神，结合我市实际情况，特制定本实施办法。
第二条　资格界定
　　（一）留学人员是指在国外学习并获得学士学位以上学位的公派、自费出国留学生，以及在国内具有本科以上学历或中级以上专业技术职务任职资格并到国外高等院校、科研机构工作、学习1年以上，取得一定学术成果的访问学者和进修人员。
　　（二）留学人员企业认证：留学人员拥有35%以上的股份，并担任副总经理以上职务。
第三条　税收部分
　　对进入创业园的企业，其上缴的营业税、增值税、企业所得税3项税种所对应的地方留存部分，通过松山湖科技发展基金，视入园企业的科技含量给予不同年限的等额资助。
　　对既适用于国家、省和市其他优惠政策，又适用于本规定的上述优惠政策，一律先执行国家、省和市其他优惠政策，执行后与本规定相比不足的部分再补充执行本规定。
第四条 资金扶持
　　（一）科研启动经费。符合《东莞市鼓励留学人员来莞工作的若干规定》资助条件者，根据该规定第十条第（一）款，留学人员从事科研工作，其研究课题经市科技局认定属于高新技术项目的，可申请一次性科研启动经费15万至20万元人民币。
　　（二）风险投资资金。凡留学人员在松山湖投资开展高新技术研究开发、成果产业转化等技术创新活动，经市科技局推荐，优先引导市科技投资担保有限公司和外围科技风险资金投资给予资金支持。
　　（三）科研发展资金。符合《东莞市科研发展专项基金管理办法》第三条规定的创业园人员，其项目经市科技局认定，市财政局审核后，可优先获得市科研发展专项基金资助。单项资助金额超过31万元者，由市科技局、市财政局核准报市分管领导批准执行。
　　（四）安家补贴与工资外津贴。按《颁布关于引进人才三个规定的通知》（东府〔2002〕47号）及其他有关政策的标准执行。
第五条 用房及征地
　　（一）购房。来创业园创办企业的留学人员住房优惠政策可依照园区关于科技人员住房的有关规定执行。
　　（二）租房。企业关键技术骨干人员，可申请租用园区内科技人员周转房，租金减半收取，最长减半收费的优惠期限为2年。
　　（三）房租。经审定批准进园的留学人员企业，提供面积为60平方米2年免租金的办公和研究开发场地以及优惠收费配套商务服务。
　　（四）厂房用地。经审定批准进园的企业自行建造厂房，房产税5年内先征后返。
第六条 工商行政管理
　　留学人员创办高科技企业以非专利技术出资的，作价金额可达企业注册资本的20％；以经省级以上科技管理部门认定的高新技术成果出资的，作价金额可超过企业注册资本的20%，具体比例可由投资各方协商决定。
第七条 入户、入学、出境
　　（一）入户。来创业园创办企业的留学人员可长期居留，也可短期居住，来去自由。年龄在50岁以下的留学人员可凭市引智办加具意见的《留学回国人员及随迁人员入户东莞通知书》到市公安机关办理入户本市的手续，其户口可迁入创业园集体户，也可迁入自己的房屋。凡入户本市的留学人员，其配偶、未成年子女可随迁，免交城市增容费。
　　（二）入学。留学人员随归、随迁子女入托或入读中小学，凭市引智办出具的证明，市教育部门根据就近入学原则优先安排。其中，对取得博士学位的留学人员子女入托、入读中小学可安排在市区内的幼儿园和中小学就读，不得收取政府规定以外的任何费用。
　　（三）出国手续。来莞工作的留学人员，因私申请出国的，可凭市引智办证明，由市出入境管理部门优先办理相关出国手续。
　　（四）合法外汇收入、支出。留学人员在莞工作期间从境外合法获得的、拥有完全所有权、可以自由支配的外汇收入，可以按规定解付外币现钞或者兑换成人民币，也可以开立现汇帐户（境外汇入部门）或现钞帐户（现钞部分）存储；留学人员可以将外汇收入从个人外汇现汇帐户和现钞帐户，按规定申请汇出或者携带出境。对己经加入外国国籍或者获得境外永久居留权的留学人员在我市工作期间取得的合法工资、奖金、津贴等人民币收入，凭我市人民政府规定的居住证明及其他规定的相关证明材料到外汇指定银行或外汇局办理购汇汇出和携带外汇出境的手续。
第八条 操作程序
　　创业园管理机构根据市人事局的认定材料和入园申请书，按国家有关政策为申请者申办企业登记注册，成为公司、个人独资企业、合伙企业、个体工商户等。
第九条 解释权限
　　本办法由东莞松山湖科技产业园区管理委员会负责解释。