商品房住宅小区停车位产权归属的法律分析/兰翔

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 22:58:10   浏览:9018   来源:法律资料网
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商品房住宅小区停车位产权归属的法律分析
(厦门大学法学院 兰翔)

所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。目前停车位的类型繁多,主要可以细分为五种类型:(1)立体停车位,即住宅小区里独立建设的多层经营性停车位;(2)住宅小区地面停车位;(3)楼房首层架空层停车位;(4)楼房地下停车位;(5)楼房屋顶平台停车位。要准确界定不同类型停车位的产权归属,就必须根据建筑物区分所有权理论和现行房地产法律制度做出相应的分析和判断。
(一)建筑物区分所有权制度的分析
分析停车位的产权归属首先有必要确定停车位的法律属性,而这必须根据建筑物区分所有权制度加以判断。
建筑物区分所有权是指“根据使用功能,将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时,每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。” 区分所有权人作为专有权人对其专有部分可以依法自由处分、使用和收益,并有权按照共用部分的使用性质使用共有部分,分享共有部分的使用收益。
建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的,其权利的客体也包括两个方面,即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。 专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权中专有权的客体,它必须具备以下的条件:1、具有独立的建筑结构;2、具有独立的使用功能;3、通过登记后,具有法律上的独立性。除能够成为专有权客体的部分以外的建筑物部分被认为是共有权的客体。
在我国,虽然由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定,对于区分所有建筑物的停车位的权属问题没有明文规定,导致停车位的产权归属状况较为混乱。但根据以上建筑物区分所有权客体的条件,我们可以区分不同类型停车位是属于专有权客体范围,还是属于共有权客体范围。在理论上,属于专有权客体范围的停车位,其产权归属享有专有权的区分所有权人;而属于共有权客体范围的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
(二)现行房地产法律制度的分析
在我国现行的房地产法律制度下,要确定停车位产权归属还必须理解以下三方面的内容才能作出判断:
1、关于土地使用权与房屋所有权的关系
《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让、抵押”,第62条规定“经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上人民政府由一个部门负责房地产和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书”的规定。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条则规定“土地使用权转让时,土地上盖的建筑物、附属物同时转让”,第24条规定“地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人,享有该建筑物、其它附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转移”。
从以上法律规定可知:“房为地存、地为房载、地转房随、房转地随。” 土地使用权与房屋所有权的权利主体一致是法律的强制性规定,是国家房地产法的基本原则。在二级房地产市场中,不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。这意味着,有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权,没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物,而且是一种从权利。
2、关于土地使用权证与房屋所有权证的取得
《城市房地产管理法》第59条、第60条确立了土地使用权、房屋所有权登记发证制度,并进一步明确了房屋所有权取得以取得土地使用权为前提。另根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第5条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”和最高人民法院《关于适用〈中华人们共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,……当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其物权不能转移”的规定,房屋所有权证书是房屋所有权及其土地使用权的确权依据。
土地使用权和房屋所有权经国家机关依法登记后,其财产所有权才受国家法律的确认和保护。土地使用权与房屋所有权可以分别登记,也可以合二为一登记。分别登记时,财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》;合二为一登记时,财产权利人取得《房地产证》。
3、关于商品房建筑容积率
商品房建筑容积率是指项目规划用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。根据土地使用权与房屋所有权不分离的原则,拥有土地使用权,才可能取得房屋所有权。项目规划用地范围内的建筑物,如果要取得独立产权,就必须计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积的分摊。否则,不计算建筑容积率的建筑物,其房地产权利就不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。

综合以上三方面的内容可知,根据现行房地产法律,只有计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积分摊的停车位才能取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》(或《房地产证》),其产权归属具有房地产凭证的业主;反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
(三)停车位产权归属的分析
借鉴建筑物区分所有权理论研究的成果,从现行的房地产法律制度出发,要判断不同类型停车位的产权归属,必须掌握理论与法律的两个标准:
(1)理论标准:属于专有权客体范围的停车位,其产权归属享有专有权的区分所有权人;而属于共有权客体范围的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
(2)法律标准:计算商品房建筑容积率的停车位,其产权归属具有房地产凭证的业主;反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
依据上述两个标准,以下将分析不同类型停车位的产权归属问题:
1、立体停车位的产权归属
立体停车位(场)具有独立的建筑结构,完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。而且其土地使用权在《建设工程规划许可证》等法律性文件中均有明确规定,其建筑物面积计算建筑容积率,参与了建设用地面积的分摊,实际承担了土地使用权取得费用。所以该类型停车位是可以办理房地产权登记(含转移登记)的,具有房地产权属证书,所登记的权利人即为合法所有权人。
因此,开发商有权销售或租赁立体停车位,购买停车位的业主或开发商享有立体停车位的房地产权。
2、地面停车位的产权归属
所谓地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式标明的停车设施。地面停车位只是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求的遮蔽性,不符合构造上和使用上的独立性标准,依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体,而只能成为共有权的客体。而且,该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上,其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。
毫无疑问,小区全体业主是地面停车位的共有权人。如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售,则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任,并可以要求买受人返还停车位。
3、首层架空层停车位的产权归属
所谓楼房首层架空层停车位,是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行法律制度下,首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的,不能获得相应的土地使用权面积份额,其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物,也是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。
现实中,有的开发商将首层架空层停车位予以出售,有的物业管理公司利用业主对该停车位产权不了解的情形进行有偿租赁,这些行为也都已经侵害了小区全体业主的合法权益。
4、地下停车位的产权归属。
所谓地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准,有的地下停车位具有独立的建筑结构,属于专有权的客体范围;有的地下停车位构造相对简单,属于共有权的客体范围。按法律标准,目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的,这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主;但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的,该类停车位当然是可以拥有独立的产权。
2003年11月,南京市鼓楼区人民法院作出了首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决。法院认为:根据规范设计要求,南京星汉城市花园住宅小区地下车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时,根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权即为该小区业主享有。因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该法院的判决符合判断停车位产权归属的理论和法律标准,是正确的。
5、楼房屋顶平台停车位
所谓楼房屋顶平台停车位是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。楼房屋顶平台停车位在我国目前还不是非常普及,但随着停车位的日益紧张,有关这种停车位的纠纷也会日益增多。关于屋顶平台的归属问题,也是颇有争议。有人认为,屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有;也有人认为,其应属于顶楼住房所有权的范围,因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。 从构造上看,屋顶平台停车位类似于地面停车位,也只是简单的划线分割而成,不属于专有权的客体范围。而且对屋顶平台的利用更多的是用它的空间,而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人,而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此,我们认为这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。

参考文献:
1、陈?:《论建筑物区分所有权》,载《法学研究》1990年第5期。
2、邓光达:《论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题》,载《西南民族大学学报(人文社科版)》2005年第4期。
3、张军斌:《论商品房住宅小区停车位的产权归属》,载《法苑》第12期。

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抚州市政务信息网络管理办法

江西省抚州市人民政府


关于印发抚州市政务信息网络管理办法的通知

抚府办字〔2011〕59号


各县(区)人民政府、金巢经济开发区管委会,市政府各部门:

  为进一步加强抚州市政务信息网络的管理,规范政务信息网络的使用,现将《抚州市政务信息网络管理办法》印发给你们,请认真遵照执行。


               二○一一年五月二十四日

  

  

抚州市政务信息网络管理办法

第一章 总则

  第一条 为加强抚州市政务信息网络的管理,依照《中华人民共和国计算机信息网络国际联网管理暂行规定》,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 抚州市政务信息网(简称政务网,下同)是抚州市电子政务建设的基础,是指利用先进的计算机技术和网络通信技术,实现各部门之间及部门内部计算机联网、信息资源共享,促进政府职能管理现代化、信息化的计算机信息网络。政务网包括相互间物理隔离的政务内网和政务外网,政务外网与互联网逻辑隔离,通过防火墙与互联网联接。

  第三条 政务网按照全省政务信息网的统一规划和统一标准规范进行建设,由市级网和12个县级网(含金巢开发区)组成。其中市级网上联省政务信息网,下联县级网,横向联通市直有关部门和单位;县级网联通县直有关部门和单位,并延伸至乡镇(街道)。

第二章 组织管理

  第四条 政务网实行分级管理。市信息中心负责政务网省市县纵向主干和城域网主干的管理和维护工作;协调与政务网提供网络服务的电信运营商的关系;对政务网用户、网络安全等进行管理;为政务网用户提供技术培训、应用指导;开展网络应用开发等工作。

  第五条 政务网接入单位负责本单位内部计算机网络维护、管理和安全等工作。各政务网接入单位应确定相应的科室和网络管理员负责该项工作。网络管理员接受市信息中心的业务指导。

第三章 运行管理

  第六条 市信息中心负责管理政务网主干光缆、主机房、UPS机房、视频会议室以及分置于各网络汇聚点和行政中心各弱电间的网络设备,负责处置主干网络故障及突发应急事件。任何其它单位或个人不得擅自挪用、挤占政务网设备,不得擅自改变网络拓朴结构和设备部署,不得擅自修改重要设备参数和配置。

  第七条 为确保政务网网络安全,市信息中心对市本级政务网络的互联网出口实行统一管理,通过通信运营商上互联网的单位或部门不得联入全省政务信息网,以保障政务网的规范运行、安全管理。

  第八条 各部门联入政务网的子网络、计算机及其它相关接入设备,由各部门自行管理和维护。市信息中心负责确定上网技术规范,确保网络主干畅通。

  第九条 政务网主干与节点的运行维护由市信息中心负责,费用由市财政统一安排,政务网接入用户无偿使用。用户的光纤线路费用及用户接入设备等相关费用由政务网接入单位负担。

第四章 用户管理

  第十条 使用政务网的单位及个人统称政务网用户。申请接入政务网的用户可按规定填写有关入网表格,完成相关手续后获得入网接口。

  第十一条 政务网用户接入实行规范化管理,未经允许任何单位和个人不得接入政务网。

  第十二条 政务网用户必须对所提供的上网信息负责,不得在网络上发布不真实的信息,不得在网络上散布和传播影响社会稳定的信息及淫秽色情等信息。

  第十三条 网络上软件及信息资源的使用应遵守有关知识产权的法律法规。政务网上的信息资源(主要指数据库资源、软件和内部信息等)属于各信息发布单位所有,任何单位和个人只有取得了信息发布单位的许可方可使用。

第五章 网络应用管理

  第十四条 政务网用户应积极有效地利用政务网络开展工作,提高管理的现代化手段和自动化水平,发挥政务信息网络高速、便捷的作用。

  各级政府和市直各单位在开展电子政务应用系统建设时,要充分利用全市政务网网络平台,不得重复建设。

  第十五条 在使用市政务信息网视频会议系统时,会务工作由召开视频会议的单位自行负责,技术服务工作由市信息中心负责。

第六章 网络信息安全管理

  第十六条 市信息中心负责网络资源的统一管理,并对网络管理员和网络用户进行网络安全教育。

  第十七条 政务网上不得从事任何干扰其他网络用户、破坏网络服务和损坏网络设备的活动,包括不得在网络上散布计算机病毒、利用网络进入未经授权访问的计算机、以不真实身份使用网络等各种危害计算机网络和信息系统安全的活动。

  第十八条 用户在使用政务网时,必须遵守国家的有关法律、法规,严格执行安全保密制度。不得利用政务网和国际互联网从事危害国家安全、泄露国家秘密等违法犯罪活动;不得从事危害国家利益、集体利益和公民合法权益的活动。政务网用户如发现政务网上存在有害信息时应保留原始记录,及时向主管信息安全及保密部门报告并报市信息中心。

  第十九条 政务网用户须接受并配合信息安全及保密部门的监督检查,接受市信息中心进行的网络系统及信息系统的安全检查。

第七章 附则

  第二十条 本办法由市信息中心负责解释。

  第二十一条 抚州市所辖各县(区)政务网网络管理参照本办法执行。

  第二十二条 本办法自发布之日起施行。

 
 

中国人民银行、邮电部、中国工商银行、中国农业银行关于颁发《邮政汇兑资金清算办法》的通知

中国人民银行 邮电部 中国工商银行等


中国人民银行、邮电部、中国工商银行、中国农业银行关于颁发《邮政汇兑资金清算办法》的通知
1993年6月16日,中国人民银行、邮电部、中国工商银行、中国农业银行

随着经济、金融体制改革的深入和社会主义市场经济的发展,邮政汇兑业务大量增加,原有的邮政汇兑资金清算办法已不能适应需要,出现了邮政汇款兑付难,影响了人民群众的生活,损害了银行和邮电部门的信誉,必须予以改革。现将改革后的《邮政汇兑资金清算办法》(以下简称《办法》),发给你们,并就有关事项通知如下:
一、兑超地区的县、市,由各省、自治区、直辖市邮电管理局会商同级人民银行确定,并报邮电部和人民银行总行备案。能够直接向人民银行办理邮政汇兑资金收、付的城市基层邮电局、所,由县、市邮电局与同级人民银行商定。
二、省、自治区、直辖市邮电管理局、县、市邮电局以及经确定不在专业银行开立邮政汇兑资金往来帐户的邮电局、所,原在专业银行开立的邮政汇兑资金往来帐户,自一九九三年七月一日起一律停止使用。县、市邮电局及以下邮电支局、所和城市基层邮电局、所在专业银行原开立的邮政汇兑资金往来帐户余额经核对相符后,必须于七月五日内上划县、市局在人民银行开立的邮政汇兑资金往来帐户,结清原帐户。省、自治区、直辖市邮电管理局原在工商银行开立的邮政汇兑资金往来帐户余额,经核对相符后必须于七月十五日内划至省、区、市局在同级人民银行开立的邮政汇兑资金往来帐户,结清原帐户。
三、人民银行增设“0293邮政汇兑资金往来”科目,核算邮电部门通过人民银行办理邮政汇兑资金的收、付和清算,该科目排列在中国人民银行会计科目表三、资产负债共同类“0325发行基金往来”科目的后面。在“0362金融机构往来收入”科目下增设“邮政汇兑往来利息收入”帐户,排在原(8)“其他金融机构利息收入”下面;在“0365金融机构往来支出”科目下增设“邮政汇兑往来利息支出”帐户,排在原(9)“其他金融机构利息支出”下面。
四、农业银行运送邮政汇兑现金的手续费计算方法,另行通知。
五、银行与邮电部门汇兑业务分工,仍按原规定执行。
六、新《办法》自一九九三年七月一日起施行。各级邮电部门、人民银行和专业银行要密切配合,切实做好各项准备工作,确保新《办法》贯彻落实。执行中的情况和问题应及时报送人民银行总行和邮电部。

附件:邮政汇兑资金清算办法
为了保证邮政汇兑资金的及时兑付,更好地为广大人民群众服务,促进社会主义市场经济发展,特制定本办法。
一、邮政汇兑资金银行帐户的开立和使用
1、省、自治区、直辖市邮电管理局(以下简称省、区、市局)和县、市邮电局(以下简称县、市局)分别在同级人民银行开立邮政汇兑资金往来帐户。省、区、市局的帐户只能办理省际之间和省与县、市之间的邮政汇兑资金清算,不准支取现金。县、市局的帐户只能办理汇兑资金的存、取和上、下级之间汇兑资金的清算。
2、汇超或兑超金额不大、交通不便的县、市以下邮电支局、所在农业银行开立邮政汇兑资金往来帐户,由农业银行代理邮政汇兑资金收、付。城市(含县城下同)不能直接向人民银行办理邮政汇兑资金收、付的基层邮电局、所,在工商银行开立邮政汇兑资金往来帐户,由工商银行代理邮政汇兑资金收、付。
3、兑超地区的县、市以下邮电支局、所和城市能够直接向人民银行办理邮政汇兑资金收、付的基层邮电局、所,均不在专业银行开立邮政汇兑资金往来帐户,对县、市以下邮电支局、所的现金供应由县、市局向人民银行提取现金后,委托农业银行运送,其现金缴存采取现金交汇的办法,每日上划县、市局帐户;对城市基层邮电局、所的现金供应与缴存由县、市局负责办理。
二、邮政汇兑资金收支计划的编制和现金存取
1、开户邮电局、所应根据汇兑业务实际需要,参照以往业务规律,每月编制邮政汇兑资金收支计划和备兑汇票周转金数额,于月份开始前送往开户银行审定后执行。凡未按期编送收支计划而要求提款的,开户银行有权拒绝付款。如执行中发生计划不足时,必须向开户银行追补计划,经批准后才能支付。
2、各邮电局、所提取现金,应在核定的收支计划以内向开户银行签发现金支票,当日汇超现金及兑付汇票后的余款,除按核定的限额留存周转金外必须填制现金缴款凭证,送存开户银行。如当日不能全部送存的,应在银行营业终了前先送存整数,次日上午再将余款存入银行。
三、邮政汇兑资金的清算
1、城市基层邮电局、所在工商银行开立的邮政汇兑资金往来帐户余额,应于每日营业终了全额上划县、市局在人民银行开立的邮政汇兑资金往来帐户。县、市以下邮电支局、所在农业银行开立的邮政汇兑资金往来帐户余额,应每五日内上划县、市局帐户。由农业银行运送现金的邮电支局、所,当日汇超和兑付汇票后的余款应填制信汇凭证连同现金一并交农业银行上划县、市局帐户。
县、市局在人民银行开立的邮政汇兑资金往来帐户余额,应每十日上划一次,于旬后一日内上划省、区、市局帐户。
2、县、市及以下邮电局、所,应在上划前主动与开户银行将帐户余额核对相符。上划时,如属汇超,开户邮电局、所应向开户银行编送“邮政汇兑差额报告表”,签发转帐支票或填制信汇凭证,委托银行将汇超余额全额上划;如属兑超,应向开户银行编送“邮政汇兑差额报告表”,由开户银行凭以填制特种转帐传票上划。
3、省际之间互寄的兑付汇票款项为每十天清算一次。清算时,应由兑付汇票的省、区、市局填制委托收款凭证,委托人民银行向收汇省、区、市局收款。
四、邮政汇兑资金的计息和结算收费
1、人民银行对邮政汇兑资金往来帐户的借方、贷方余额分别计收、计付利息。对借方余额暂按人民银行对金融机构贷款最低档次利率计收利息;对贷方余额暂按金融机构在人民银行备付金存款利率计付利息。农业银行对代理的邮政汇兑资金往来帐户余额比照人民银行的计息方法向开户邮电支局、所计收、计付利息。
银行计收、计付利息,应按季抄列计息清单,经开户邮电局、所签章后,开户银行填制特种转帐传票从邮电部门在银行开立的邮政汇兑资金往来帐户中收取或收入。
2、银行办理邮政汇兑资金结算,按照《银行结算办法》规定的标准从邮政汇兑资金往来帐户中收取邮电费和手续费。
3、工商银行、农业银行代理邮政汇兑资金收、付,由人民银行按其每年上划借方(付方)、贷方(收方)合计数的年平均余额的万分之五计付手续费,于每年十一月底计付。农业银行运送邮政汇兑现金的,由邮电部门向农业银行计付手续费。
五、报表的编报
1、县、市以下邮电局、所应将每旬末日的收汇、兑付余额于次日上午报县、市局,县、市局应于两日内汇总后报送同级人民银行。人民银行收到后应认真分析,如发现与邮政汇兑资金往来帐户余额差距较大,要及时检查处理。
2、县、市人民银行应将县、市局报来的季末日的收汇、兑付余额和县、市局的邮政汇兑资金往来帐户借方、贷方余额,于每季末后五日内逐级汇总上报。人民银行省、自治区、直辖市分行汇总后于季后二十五日内上报总行。
六、违反规定的处罚
开户银行有权对邮电局、所邮政汇兑资金情况进行检查、人民银行有权对专业银行代理行办理邮政汇兑资金情况进行检查,凡违反本办法规定的应予处罚。
1、邮电局、所,虚报兑超,少报汇超,套取邮政汇兑资金挪作它用的,必须立即纠正,并由开户银行按照挪用金额和天数对其处以每日万分之五罚款。超过核定周转金限额留存现金的,按现金管理有关规定处理。
2、农业银行代理行对邮政汇兑资金往来帐户贷方(收方)余额拖延上划的人民银行比照财政性存款不及时缴存的处罚规定对其予以处罚。工商银行代理行对邮政汇兑资金往来帐户贷款(收方)余额、农业银行对邮电支局、所交汇的汇超款项拖延上划的,除按备付金存款利率向邮电部门计付赔偿金外,人民银行比照财政性存款不及时缴存的处罚规定对其予以处罚。
3、人民银行对邮政汇兑资金的清算要及时办理,最迟不得超过次日上午。如发生延压,按存(贷)款利率向邮电部门计付赔偿金。
本办法自一九九三年七月一日起施行,原有规定同时废止。