走出未成年人犯罪问题的几个误区

闵涛


　　近年来我国未成年人犯罪的问题日渐突出，不仅严重危害社会治安和社会秩序，也给未成年人自身和家庭带来灾难和不幸，这已成为一个迫切需要解决的重大问题。1999年6月28日，全国人大通过了《预防未成年人犯罪当》，并于1999年11月1日开始施行，说明未成年人犯罪已引起政府的大力关注。但是，我们也注意到在探讨和研究未成年人犯罪问题时，也存在着不容忽视的几个误区。发现并走出这些误区，在做好未成年人犯罪的预防上有着极其重要的理论和现实意义。

一、关于未成年人犯罪问题的生存因素

　　当前在关于未成年人犯罪问题的研究上，忽视了未成年人犯罪问题的生存因素。生存权是最重要、最基本的人权，生存需要是人的第一需要。随着我国改革开庭的不断深入，人民群众的生活水平也有很大的提高，但是不容忽视的是，我们国家还存在着数量庞大的贫困人口，还有许多的人没有解决基本的温饱问题，尤其是的低收入和无收入的贫困人口，在各类犯罪中占有极大的比重。在我们国家改革开放以前，人们的生活水平差别不大，都处于很低的层次，因而，曾经有较大时间的抵犯罪率，但处于目前社会转型时期，随着贫富差距的不断加大，生存需要因素上的犯罪出现大幅度增长是很正常的情况，未成年人犯罪也不例外，这从司法实际中的案件上也得到了印证。
　　我们认为，不应该忽视未成年人犯罪问题上的生存因素，古语说的好“民以食为天”，犯罪的因素是非常复杂的，但都不能与生存因素相比。忽视未成年人犯罪问题上的生存因素，是很危险的，必然会导致在预防未成年人犯罪对策上的偏差。所以，对于那些没有解决温饱问题的未成年人来说，解决他们的温饱和教育问题才是第一位的，也是避免他们走向犯罪道路的根本途径。

二、未成年人犯罪的原因是不懂法

　　很多人在谈到未成年人犯罪的问题时，包括未成年犯罪嫌疑人，总是说，未成年人犯罪的原因是不懂法，他们缺少法律知识，是法盲，不知道自己的行为是违反法律的，因而，做出了犯罪行为，如果我们加强法制教育，普及法律知识，他们懂法就会知法、守法，这其实是一个很大的误区。在现实中，确实有很多的未成年人在实施犯罪时，并不知道自己的行为是违反法律的，但这并不是导致他们犯罪的根本原因。我们大家都知道，法律是维系道德的最后一道防线，违反道德的行为不一定是违反法律的行为，但是违反法律的行为却一定是违反道德的行为。事实上，抛开极特殊的情况，几乎所有的未成年人在实施犯罪行为时，都知道自己的行为不对的，是不应该的，是违背道德的，但却依然故意去实行。所以，我们说，未成年人违法犯罪的根本原因不是因为他们不懂法，而是道德上的原因。把未成年人违法犯罪的原因归结为不懂法，从未成年人本身来说，是没有真正认识到自己犯罪的根源的表现，是一种不负责任、推托责任的托词。而对于研究这一问题的人来说，是走进了一个很大的误区，没有发现未成年人犯罪的根本原因，因而，由此出发提出的解决问题的对策，也就十分令人怀疑。
　　我们认为，普及法律知识，加强法制教育，当然是必要的，但是这不能成为预防未成年人犯罪的主要方法和对策。事实上，我国法律中对未成年人的特殊保护条款，即可能成为诱发未成年人犯罪的一个消极因素。预防未成年人犯罪的根本对策在于加强对未成年人思想品德教育。

三、我国教育体系目标的设定上的误区

　　有一项调查应该引起我们的深入思考，在问到中小学生将来的理想是什么的时候，我国的中小学生的答案是，将来要做科学家、工程师、企业家、作家、诗人，而外国的中小学生的答案更我的是，推销员、司机、工人等普通人。可能有的人会感到高兴了，我们国家的中小学生真有场所，有理想、有抱负，外国的中小学生太没有出息了，可是，先别高兴的太早了，看一下实际情况就不是那么一回事了。我们的中小学生有多少成了科学家、作家呢？成为普通人的应该是绝大多数。因而，有人指出，我们国家的教育是一种“失败教育”，除了极少数人，大家都是“失败者”。实际上，这是我们教育目标定位的一个误区，这使我们的学生因目标过高而对前途失去信心，而对学习失去兴趣，把学习当成了苦差事，对教育产生了抵触。这不是增加大学的招生数量能够解决的问题。
　　我们认为，普通教育应该面对的是绝大多数，其目标设定应该是培养“德、智、体”全面发展的、普通的、合格公民，这应该成为我们教育目标的符合实际的定位，而高等教育的目标才是培养所谓的“精英”，只有这样，普通教育才会为未成年人所接受和认可，从而减少普通人的失败感，减少对教育的抵触情绪，增加成功感，才会培养出合格的普通公民，才会超越有效地降低未成年人的犯罪率，实现教育的本来的目的。

四、关于未成年人犯罪的“轻刑化”问题

　　一提到“轻刑化”就会想到对未成年人犯罪判处缓刑的问题，实际上对未成年人犯罪决不能一缓了之，犯罪作为一种危害社会的行为，必须受到刑罚的严厉处罚，未成年人也不能例外，但由于未成年人犯罪的特殊性，给他们重新做人的机会，在处理上从轻、减轻是非常必要的。但由于我国现有的司法资源有限，应付正常的司法任务，已经是超负荷工作。从社会分工来说，犯罪现象就像疾病，医院的责任是治病而不预防，司法机关的主要职能是处理犯罪，而不是预防犯罪。我们认为，对未成年人犯罪问题应该加大“非刑罚处理”的力度，我国刑法中关于未成年人犯罪的规定过于原则，不便于操作，应当从立法上予以完善，设立一些简便的“非刑罚处理”方式，例如，“坠条件的不起诉”方式等等，使犯罪的未成年人能够更好地融入社会，给他们重新做人的机会。

五、关于未成年人重新犯罪的问题

　　未成年人犯罪经过刑事处理后，又重新犯罪的问题，在初中中没有得到应有的重视，而实际上，这类情况在未成年人犯罪中占有相当大的比例，如果能较好地解决未成年人重新犯罪的问题，就会在相当大的程度上降低未成年人犯罪率。客观地说，未成年人犯罪后，各个方面环境条件使他们很难重新融入社会，而这往往会使他们产生严重的逆反心理，自暴自弃，自甘堕落，而重新走向犯罪的道路。我们认为，对被判处刑罚的未成年罪犯应该本着“教育、感化、挽救”的方针，坚持“以教育为月，惩罚为辅”的原则，预防其再一次走上犯罪道路，而更为重要的是，社会各界为他们重新融入社会创造一个好的外部环境，尤其是对那些缺乏基本生活条件的未成年人来说，更是如此，社会应该为他们创造生存、就业和受教育的条件，避免因生活无着落而重新走向犯罪的道路。





关于房产中介欺诈行为分析

金泽清


摘要：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等


一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通过 自２００１年６月 １日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。